はじめての方へ

右も左も分からないうちは、
業者の言葉で判断しない。

はじめて収益物件を検討する方が、業者の説明に一方的に流されないための基礎です。 業者の常套句・最初に確認したい数字・中立の見方を平易にまとめました。 買うべき/やめるべきの結論は出しません。あなたが自分で判断するための材料です。

表面利回りと実質利回りは何が違いますか？

表面利回りは「年間の想定家賃 ÷ 物件価格」で計算される単純な指標で、管理費・修繕・空室・返済は含まれません。実質利回りはこれらの運営費を差し引いた後の指標で、一般に表面より低く出ます。実際に手元に残る額（手残り）は、さらに借入の返済を引いた後の金額です。数値は前提の置き方で変わるため、参考値としてご確認ください。

家賃保証（サブリース）があれば安心と考えてよいですか？

保証賃料も借地借家法32条により減額請求の対象になりうるとされ、中途解約・原状回復・広告費の負担が契約で定められていることがあります。改定時期と幅、解約条件、費用の負担範囲を契約書で確認したうえでご判断ください。安心かどうかを一律に断定することはできません。

フルローン・自己資金ゼロでも始められますか？

借入が大きいほど毎月の返済負担が重くなり、空室や金利上昇の影響を受けやすくなる傾向があります。「今の金利」だけでなく「空室が続いた場合」「金利が上がった場合」でも返済が回るかを、事前に試算しておく考え方が一般的です。可否や条件は金融機関にご確認ください。

物件を見るとき、最初に確認したい数字は何ですか？

手元に残る額（手残り）、空室・家賃下落の見込み、運営にかかる費用の内訳、返済の重さ、が最初の確認点として挙げられます。満室・現在家賃がずっと続く前提は楽観的になりがちなため、控えめな前提でも数字が成り立つかを見る考え方があります。

「中立の見方」とは何ですか？

売り手（業者）の試算は、満室・現在家賃が続く・費用は控えめ、といった前提になりがちです。中立の見方とは、エリア・構造・築年に応じた控えめな前提（空室・家賃下落・費目積み上げ）で数字を置き直し、業者試算と並べて差を見ることです。当サービスは特定の売買・保有・売却を勧めたり断定したりはしません。

利回りの目安・初期費用・区分と一棟の違いなど、他の疑問はよくある質問にまとめています。