投資用ローンの金利相場はいくら？（2026年版）

結論：投資用ローンの金利は「目安」でしか語れない

投資用不動産のローン金利は、住宅ローンのように「今月◯%」と一律には示しにくいものです。借り手の属性（年収・自己資金・既存借入）、物件の種類・築年・エリア、そして金融機関のスタンスによって、提示される金利は大きく変わります。

この記事では「あなたの金利」を当てるのではなく、判断の出発点となる「目安」と、その目安を作っている公的データの読み方を整理します（本記事は投資助言ではなく、参考情報です）。

まず公的データで「地合い」をつかむ

個別の金利の前に、金利全体がどの方向に動いているか（地合い）を、加工されていない公的な一次データで確認します。

日銀「貸出約定平均金利」（時系列統計コード IR04）は、国内銀行・信用金庫が実際に貸し出した約定金利を、貸出残高で加重平均した統計です。「新規」（当月中に実行した貸出）と「ストック」（月末時点で残高のあるすべての貸出）の2種類があり、貸出期間1年未満を「短期」、1年以上を「長期」に区分します。個々の投資用ローンそのものの数字ではありませんが、「銀行がお金を貸すときの金利水準がどちらに動いているか」の中立な体温計として使えます。直近公開値（参考）は2026年5月（新規・総合）約1.71%／ストック・総合 約1.28%（日銀 IR04、2026-07-14 確認・時系列統計データ表の最終掲載月ベース）。月次更新のため、閲覧時点の最新月の値は必ず公式ページでご確認ください。

【フラット35】（全期間固定）の金利推移も、投資用ローンではありませんが、長期固定金利の「物差し」として広く参照されます。2026年7月の【フラット35】買取型（融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下の最頻値、新機構団信付き）は年3.140%、前月（2026年6月）は年3.210%で、前月比0.07ポイントの低下でした。この動きは新発10年国債利回りの低下（機構債の表面利率低下）が背景として報じられています。条件（融資率・返済期間・団信種別）で数値が変わるため、実際の借入検討時は公式サイトの最新値・ご自身の条件での試算をご確認ください。

公示地価・人口（e-Stat／国交省）は金利そのものではありませんが、返済原資となる賃料や出口価格の背景として、エリアの需給を見る補助データです。

注記（中立性）: 「メガは1%台後半、ノンバンクは3〜5%台」といった金融機関別レンジは各社・各メディアで数字が割れます。本記事では公的データを地合いの軸にし、金融機関別レンジは「よく言われる目安」として範囲で示すに留めます。

変動金利と固定金利

変動金利は借入時点では固定より低い傾向です。ただし将来の金利上昇局面では返済額が増える可能性があります。近年は金利が緩やかに上昇してきた局面が続いており、上昇時に返済が回るかを事前に確認しておく考え方が一般的です。

固定金利（一定期間 or 全期間）は返済額が読みやすい一方、借入時の金利は変動より高めになる傾向です。長期固定の水準感は【フラット35】の推移が参考になります。

どちらが「有利」かは金利の先行き・保有期間・手残りの余裕度によって変わり、一律の正解はありません。突き詰めると「金利上昇シナリオでも返済が続けられるか」「その安心料としてどれだけの金利差を許容できるか」という、保有期間・手元資金・リスク許容度に関する個別の考え方の問題です。一般的には、返済期間が長く自己資金に余裕が少ないほど、固定または金利上昇に備えたシミュレーションの重要性が増すと言われます。契約前に「今の金利」だけでなく「上昇したときの金利」でも試算しておくのが実務上の基本的な考え方です（具体的な試算の型は「借換で手残りはいくら増える？」の記事で扱います）。

金融機関タイプ別の傾向（一般的傾向・目安）

以下は各種メディアで「よく言われる」水準の目安であり、実際の提示金利は属性・物件・時期で大きく変わります。断定ではなく、公開時点での再検証が必要です。

• メガバンク・都市銀行：比較的低め。属性・物件の要件が厳しめで、通れば条件は良い傾向
• 地方銀行・信金・信組：中位。エリア・取引関係を重視する地域密着型
• ノンバンク：高め。審査が柔軟な傾向で築古・地方にも対応しやすいとされる
• 日本政策金融公庫：固定・比較的低めのことも。融資期間が短めになりやすい等の特徴があり、属性により異なる

「相場」より大事なのは自分の条件でいくらか

相場観は出発点にすぎません。最終的にあなたが払う金利は、年収・自己資金比率・既存借入・物件の担保評価・エリアで決まります。「相場は◯%だから自分も◯%」ではなく、複数の金融機関に当たって「自分の条件での提示」を並べるのが実務的です（金融機関タイプ別の詳細と選び方は「投資用ローンの金融機関の選び方」で扱います）。

金利が0.5〜1%上がったら？

変動で借りる場合、将来の上昇に備えてストレスをかけた試算をしておく考え方があります。「いまの金利＋0.5%／＋1%」で毎月返済・手残りがどうなるかを見ておくと、余裕度が把握できます。具体的な試算の型は「借換で手残りはいくら増える？」の記事で扱います。

まとめ

投資用ローンの金利は一律に示しにくく、公的データで「地合い」を、個別条件で「自分の金利」を掴むのが実務的です。地合いの軸は日銀 IR04・【フラット35】など公的データにあり、金融機関別レンジはあくまで目安として扱います。

• 次に読む: 「借換で手残りはいくら増える？」（借換の試算）
• 次に読む: 「投資用ローンの金融機関の選び方」