借換で手残りはいくら増える？——試算の考え方（2026年版）

借換の効果は「毎月の削減 − 諸費用」で考える

借換の損得は、シンプルに言えば「借換で減る返済額の総額」から「借換にかかる諸費用」を引いた残りで考えます。金利が下がっても、諸費用がそれを上回れば手残りは増えません。だからこそ両面を並べて試算することが出発点です（本記事は試算の考え方を示すもので、特定商品の勧誘や結果の保証ではありません）。

効果を決める3変数：金利差×残債×残期間

借換で減る利息は、おおまかに次の3つで決まります。金利差（現在の金利−借換後の金利。差が大きいほど効果は出やすい）、残債（残っている元本。大きいほど、同じ金利差でも金額インパクトが大きい）、残期間（残りの返済年数。長いほど、金利差の効く期間が長い）です。

一般に「残債が大きく・残期間が長く・金利差が大きい」ほど借換メリットが出やすい、と言われます。ただしこれは傾向であり、諸費用を引いた後の結論は個別に試算が要ります。

見落としがちな諸費用

借換には主に次のような費用がかかり得ます（金融機関・契約で異なるため、以下は一般的な目安のレンジです。実際の金額は各金融機関の公式情報でご確認ください）。

事務手数料は定額型で3万円〜5万円程度、または定率型で「借入額×2.2%程度」とする金融機関が多いとされます（各金融機関の一般的な料金体系の解説を基にした業界一般の傾向。2026-07-14確認。金融機関ごとに個別に定めるため、実際の額は各行公式情報で要確認）。保証料は借入額の0.15%〜2.0%程度が目安とされ、一括前払い型と金利上乗せ型があります。保証料が不要な金融機関では、事務手数料や金利に相当分が反映されていることが一般的です。

抵当権の抹消・設定登記費用も見落としがちです。既存ローンの抵当権抹消は登録免許税が不動産1件につき1,000円（定額）、司法書士報酬は1万円〜2万円程度が目安です。借換先の抵当権設定は登録免許税が原則「債権金額×0.4%」。住宅用家屋証明書等の要件を満たす新築・一定の中古住宅では0.1%への軽減措置がありますが、借換（借り換え）による新規設定は軽減措置の対象外となるのが原則とされています（軽減措置は主に新規購入時の住宅取得を対象とするため）。司法書士報酬は3万円〜10万円程度が目安とされます。

「借換は軽減対象外」の点は、軽減措置が本来「自己居住用住宅の取得・新築のための借入」を要件とすることと整合する複数の司法書士・専門家解説で補強しています。軽減措置の適用要件・期限は税制改正により変更され得るため、登記手続き時に司法書士・法務局で最新の適用可否をご確認ください。

このほか印紙税・その他事務費用、既存ローンの繰上返済手数料が発生する場合もあります。税務・登記の詳細は税理士・司法書士等の専門家へ。本記事は費用「項目」の把握を目的とします。

損益分岐で見る

借換の効果は「毎月いくら減るか」だけでなく、「諸費用を何ヶ月/何年で回収できるか（損益分岐）」で見ると判断しやすくなります。損益分岐（目安）＝諸費用の合計÷毎月の返済削減額、で概算できます。

例えば諸費用が回収できる前に売却・完済してしまうなら、借換メリットは限定的になり得ます。保有・運用の予定期間とあわせて考えるのがポイントです。

試算の型（数値例・型の説明のみ）

以下は計算の型を示すための仮の数値です。実際の数字ではありません。ご自身の残債・金利・残期間・諸費用で置き換えてご検討ください（具体的な数値でのシミュレーションは、meyasuの試算機能もご利用いただけます）。

前提（仮）: 残債3,000万円／現在金利2.5%（変動）／残期間25年／借換後金利1.8%／諸費用合計80万円（仮）。手順は、①現在の毎月返済額を計算、②借換後の毎月返済額を計算、③毎月削減額＝①−②、④総削減額(期間)＝毎月削減額×残月数、⑤手残り増≈総削減額−諸費用合計、⑥損益分岐(月)＝諸費用合計÷毎月削減額、という流れです。

上記はあくまで計算の「型」であり、具体的な数値を当てはめた試算結果を保証するものではありません。ご自身の実際の残債・金利・残期間・諸費用を用いた計算は、次の前提の置き方に注意しながら行ってください。

前提の置き方

試算は前提でぶれます。特に、変動→変動の借換では将来金利の前提を1つに固定しないこと（＋0.5%／＋1%でも見る）、諸費用は多め（保守的）に見積もると「思ったより得しなかった」を防ぎやすいこと、残期間を延ばすと毎月返済は下がるが総支払利息は増えることがある（毎月CFと総額は別物）ことに注意が必要です。

よくある誤解

「金利が下がれば必ず得」ではありません。諸費用・残期間・保有予定次第で結論は変わります。「毎月安くなる＝トク」でもありません。期間延長で総額が増えるケースがあります。数字は毎月動くため、試算は「その時点」のものです。判断の直前に最新条件で引き直してください。

借換の要否は、こうした誤解を避けたうえで、金利差・残債・残期間・諸費用・保有予定期間を総合して個別に判断する事柄です。判断に迷う場合は、金融機関への相談や、税理士・ファイナンシャルプランナー等の専門家への相談も選択肢になります。

まとめ

借換の損得＝毎月削減−諸費用。金利差×残債×残期間＋損益分岐で見ます。前提を保守的に置き、金利上昇シナリオも見たうえで、まず自分の残債・金利・残期間を並べるところから始めるのが実務的です。