オーナーチェンジ（賃貸中）の売却の特徴

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジは、賃借人が入居したまま、賃貸借契約を引き継いで収益物件を売買することを指します。買主は、物件とともに現在の賃料収入や賃貸借契約上の地位を引き継ぎます。

本記事は、オーナーチェンジ売却の特徴と確認事項を中立に整理する参考情報です。契約の承継など法的な個別判断は、宅地建物取引士・弁護士等の専門家にご確認ください（投資助言ではありません）。

契約・敷金・条件が引き継がれる

賃貸中の物件を売ると、賃貸借契約は原則として買主（新しい貸主）に引き継がれ、賃料・契約期間・特約などの条件や、敷金の返還義務も承継されるのが一般的とされます（借地借家法上の賃貸人たる地位の移転の考え方によります）。

そのため、現在の契約条件がそのまま買主に引き継がれる点が、実需向け（自分で住むための）売却と大きく異なります。承継の個別の取り扱いは契約内容や事案によって異なるため、専門家にご確認ください。

利回りで評価されやすい

オーナーチェンジ物件は、買主にとって「賃料収入を生む収益物件」であるため、実需の相場よりも、現況の賃料に基づく利回り（収益還元の考え方）で評価されやすい傾向があります（収益還元の考え方は「還元利回り（キャップレート）で価格を見る考え方」を参照）。

そのため、現況の賃料が相場より低い場合や空室が続いている場合は、評価に影響することがあります。逆に、安定した入居と適正な賃料は、収益物件としての評価を支えます。

買い手が限られることがある

入居者がいるため、買主は基本的に投資目的の人に限られ、「自分で住みたい」実需の買い手は対象外になりやすい傾向があります。買い手の裾野が実需向けより狭くなることがあり、売却のしやすさに影響する場合があります。

一方で、賃料収入がすでにある状態で引き継げるため、投資家にとっては購入後すぐに収益が見込めるという利点もあります。売り時・売り方は「売り時はどう考える？」「収益物件売却の流れと必要書類」も参考になります。

確認しておきたい事項

オーナーチェンジで売買する際は、賃貸借契約の内容を明確にしておくことがトラブル防止につながります。以下は確認事項の例です（個別の取り扱いは専門家へ）。

• 現在の賃貸借契約の内容（賃料・契約期間・更新条件・特約）
• 敷金の額と、買主への承継・精算の方法
• 賃料の滞納の有無、入居者の状況
• レントロール（賃料・敷金の一覧）の内容
• 貸主変更を賃借人へ通知する方法・時期

まとめ

オーナーチェンジは、賃借人が入居したまま賃貸借契約を引き継いで売買する形で、契約・敷金・条件が買主に承継されます。収益物件として利回りで評価されやすい一方、買い手が投資家に限られることがあります。契約内容・敷金・滞納の状況を明確にし、承継の個別判断は宅地建物取引士・弁護士等の専門家にご確認ください。