表面利回りと実質利回りは何が違うのか

表面利回りとは

表面利回りは「年間の想定家賃 ÷ 物件価格」で計算される、最も単純な指標です。物件広告で目立つ数字は多くがこれにあたります。

計算に管理費・修繕・空室・返済が含まれていないため、実際に手元に残る額とは切り離して見る必要があります。

実質利回りとは

実質利回りは、運営費（建物管理費・賃貸管理費・修繕引当・保険・公租公課など）を差し引いた後の収益を価格で割った指標です。表面より低く出るのが通常です。

同じ物件でも、費用の見積り方（控えめか楽観的か）で数字が動きます。前提を確認することが、数字そのものより大切です。

計算式（参考）

利回りの計算式は、次のように表せます。いずれも参考としての式で、費用の置き方や定義によって数字は変わります（決まった一つの正解があるわけではありません）。

• 表面利回り（参考）＝ 年間の想定家賃 ÷ 物件価格 × 100（％）
• 実質利回り（参考）＝（年間の想定家賃 − 年間の運営費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用）× 100（％）

数値を当てはめた計算例（仮の数値）

以下は計算の流れを示すための仮の数値です。実際の物件・市場を表すものではありません（すべて仮の数値・試算）。

前提（仮）: 物件価格 2,000万円／年間の想定家賃 160万円／年間の運営費 40万円／購入時諸費用 140万円。

表面利回り（参考）＝ 160万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 8.0％。

実質利回り（参考）＝（160万円 − 40万円）÷（2,000万円 ＋ 140万円）× 100 ＝ 120万円 ÷ 2,140万円 × 100 ≒ 5.6％。

同じ物件でも、運営費や購入時諸費用の置き方で数字が動くことが分かります。表面利回りだけでは、実際に手元へ残る額の目安になりにくい点に注意したいところです（この例はあくまで計算の型を示すもので、特定の水準を示すものではありません）。

表面と実質の比較（参考）

両者の違いを、観点ごとに並べて整理すると次のとおりです（いずれも参考としての整理です）。

手残りとの関係

実際に毎月いくら残るか（手残り）は、実質収益からさらに借入の返済を引いた後の額です。返済が重いと、利回りが良く見えても手残りがマイナスになることがあります。

• 空室・家賃下落を織り込んでいるか
• 運営費を費目ごとに積み上げているか
• 金利が上がった場合でも返済が回るか

利回りの「目安」の見方（断定はできません）

「利回りの相場はどれくらいか」は多くの方が気にする点です。ただし利回りの水準は、エリア・築年・構造・物件種別（区分/一棟）・時期によって大きく変わり、一律の正解はありません。ここでは特定の数値を推奨・保証するのではなく、幅として捉えるための一般的な傾向を示します。

重要なのは表面の高さそのものではなく、控えめな前提（空室・家賃下落・費用の積み上げ）でも成り立つか、返済後に手残りが残るかです。目安はあくまで出発点で、最終的にはご自身の物件の数字で確かめる必要があります。

• 都心・築浅・区分：表面は相対的に低めになりやすい（価格が高く安定を重視する見方）とされることが多い
• 地方・築古・一棟：表面は相対的に高めになりやすい（そのぶん空室・修繕・出口のリスクを見込む見方）とされることが多い
• 同じ表面利回りでも、費用・空室・返済の前提が違えば手残りは大きく変わる